زیربنا، سطح کیفیت و هزینه‌های جانبی را وارد کنید تا هزینهٔ کل ساخت، قیمت تمام‌شدهٔ هر متر مربع، سهم هر مرحله از کار، اثر تورم دوران ساخت و سود فروش را ببینید.
فرمول هزینهٔ کل ساخت
هزینهٔ ساخت امروز، هزینه‌های جانبی و اثر تورم دوران ساخت جمع می‌شوند.
فرمولهزینهٔ کل = زیربنا × هزینهٔ هر متر + پروانه و عوارض + بیمهٔ کارگران ساختمانی + طراحی و نظارت + ذخیره + اثر تورم
برای ۱۰۰۰ متر مربع زیربنا با هزینهٔ ساخت ۶۰ میلیون تومان در هر متر، هزینهٔ ساخت به قیمت امروز ۶۰ میلیارد تومان است. با ۵ درصد ذخیرهٔ پیش‌بینی‌نشده، این عدد ۶۳ میلیارد می‌شود.
اگر ساخت ۱۸ ماه طول بکشد و هزینه در این مدت یکنواخت خرج شود، با تورم سالانهٔ ۸۰ درصد، به‌طور میانگین حدود ۵۷ درصد به این مبلغ اضافه می‌شود؛ یعنی حدود ۳۶ میلیارد تومان فقط بابت تورم دوران ساخت.
ارقام هزینهٔ ساخت ۱۴۰۵ از کجا آمده‌اند
رقم رسمی واحد وجود ندارد؛ ارقام ابزار گفتهٔ تشکل‌های انبوه‌سازان برای تهران است.
اقتصادی و حمایتی
انجمن انبوه‌سازان استان تهران، تیر ۱۴۰۵: حدود ۴۰ میلیون؛ کمیسیون عمران اتاق تهران، شهریور ۱۴۰۵: میانگین ۴۰ تا ۴۵ میلیون
معمولی؛ ساختمان تا ۵ طبقه
انجمن انبوه‌سازان استان تهران، مرداد ۱۴۰۵: ۶۰ تا ۷۰ میلیون؛ کانون سراسری انبوه‌سازان، اردیبهشت ۱۴۰۵: ۵۰ تا ۵۱ میلیون
متوسط رو به بالا
انجمن انبوه‌سازان استان تهران، تیر ۱۴۰۵: حدود ۷۰ میلیون
لوکس یا بلندمرتبه
انجمن انبوه‌سازان استان تهران، تیر و مرداد ۱۴۰۵: تا ۱۲۰ میلیون
این ارقام برای تهران و بدون زمین‌اند و هر تشکل تعریف خودش را از هزینهٔ ساخت دارد. برای شهرهای دیگر، برآورد پیمانکار یا مهندس محلی را وارد کنید.
تورم دوران ساخت
در تورم بالا، طول دورهٔ ساخت خودش یکی از بزرگ‌ترین اقلام هزینه است.
فرمولضریب تورم میانگین = [(۱ + m)ⁿ − ۱] ÷ (n × m) − ۱؛ m نرخ ماهانه و n تعداد ماه
مرکز آمار ایران شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران را فصلی منتشر می‌کند. در بهار ۱۴۰۵ این شاخص ۲۰٫۷ درصد نسبت به زمستان ۱۴۰۴، ۱۰۶٫۸ درصد نسبت به بهار ۱۴۰۴ و به‌طور میانگین چهار فصل ۸۰ درصد رشد کرده است.
ابزار فرض می‌کند هزینه به‌طور یکنواخت در مدت ساخت خرج می‌شود و هر ماه با نرخ ماهانهٔ معادل تورم سالانه گران‌تر می‌شود. پیش‌خرید مصالح اصلی یا قرارداد مقطوع با پیمانکار، اثر تورم را کم می‌کند.
هزینه‌های قانونی پیش از شروع کار
بعضی هزینه‌ها به متراژ ساخت ربط ندارند و پیش از کلنگ‌زنی پرداخت می‌شوند.
عوارض پروانه
تعرفهٔ شورای هر شهر طبق قانون درآمد پایدار و هزینهٔ شهرداری‌ها
بیمهٔ کارگران ساختمانی
۲۷٫۵ درصد مجموع عوارض پروانه از ابتدای ۱۴۰۴، طبق مادهٔ ۵ اصلاحی و مصوبهٔ هیئت وزیران
طراحی و نظارت
تعرفهٔ خدمات مهندسی ۱۴۰۵ سازمان نظام مهندسی، بر اساس متراژ، تعداد طبقه و جدول استان
انشعابات
آب، برق، گاز و فاضلاب؛ تشکل انبوه‌سازان تهران از رشد بیش از ۴۰۰ درصدی هزینهٔ انشعابات در یک سال گفته است
از برآورد تا بهای تمام‌شدهٔ واقعی
بودجه وقتی به کار می‌آید که هزینهٔ واقعی هر مرحله کنارش ثبت شود.
سازنده هزینه‌های هر پروژه را در حساب ساختمان در جریان ساخت جمع می‌کند و در پایان، بهای تمام‌شدهٔ هر واحد را از تقسیم آن بر متراژ مفید به دست می‌آورد. مقایسهٔ ماهانهٔ هزینهٔ واقعی با بودجه، اثر تورم و انحراف هر قلم را زود نشان می‌دهد.
اگر واحدها پیش‌فروش شده‌اند، پیش‌دریافت‌ها باید جدا از درآمد ثبت شوند تا سود پروژه پیش از تحویل بزرگ‌تر از واقع دیده نشود.
مبنای محاسبه و محدودیت نتیجه
فرمول، ورودی‌ها و فرض‌های اصلی را در همین صفحه آورده‌ایم. نتیجه برای برآورد و کنترل اولیه است و نه جای بررسی حسابدار و مشاور مالیاتی را می‌گیرد، نه جای مفاد قرارداد را.
شرایط خاص هر پرونده، قرارداد یا طبقه‌بندی شغلی ممکن است نتیجه را تغییر دهد.
هزینهٔ ساخت هر متر مربع ساختمان در سال ۱۴۰۵ چقدر است؟
رقم رسمی واحدی وجود ندارد. تشکل‌های انبوه‌سازان برای تهران، بدون زمین، این ارقام را گفته‌اند: انجمن انبوه‌سازان استان تهران در تیر و مرداد ۱۴۰۵ ساخت حمایتی را حدود ۴۰ میلیون، ساختمان معمولی ۵ طبقه را ۶۰ تا ۷۰ میلیون و ساخت لوکس یا بلندمرتبه را تا ۱۲۰ میلیون تومان در هر متر مربع؛ کانون سراسری انبوه‌سازان در اردیبهشت ۱۴۰۵ میانگین ساختمان ۵ طبقه را ۵۰ تا ۵۱ میلیون؛ و رئیس کمیسیون عمران اتاق تهران در شهریور ۱۴۰۵ میانگین تهران را ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان. برای شهرهای دیگر رقم معتبری منتشر نشده است.
هزینهٔ ساخت در یک سال چقدر بالا رفته است؟
طبق مرکز آمار ایران، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ نسبت به بهار ۱۴۰۴، ۱۰۶٫۸ درصد و میانگین چهار فصل اخیر نسبت به دورهٔ مشابه ۸۰ درصد بالا رفته است. یعنی قیمت مصالح، دستمزد و خدمات ساخت در یک سال بیش از دو برابر شده است.
هزینهٔ ساخت شامل قیمت زمین هم می‌شود؟
خیر. ارقام هزینهٔ ساخت هر متر مربع بدون زمین‌اند. ارزش زمین، و در مشارکت در ساخت سهم مالک، جداگانه حساب می‌شود. برای تقسیم سهم مالک و سازنده، ابزار مشارکت در ساخت را به کار ببرید.
چرا هزینهٔ ساخت با زیربنای کل حساب می‌شود و نه متراژ واحدها؟
راه‌پله، لابی، پارکینگ، موتورخانه و دیوارها هم ساخته می‌شوند و هزینه دارند. هزینه با زیربنای کل حساب می‌شود و برای قیمت تمام‌شدهٔ هر متر واحد، کل هزینه بر متراژ مفید قابل فروش تقسیم می‌شود.
تورم دوران ساخت چطور در برآورد می‌آید؟
ساخت چند ماه یا چند سال طول می‌کشد و قیمت مصالح و دستمزد در این مدت بالا می‌رود. ابزار فرض می‌کند هزینه به‌طور یکنواخت در مدت ساخت خرج می‌شود و آن را با نرخ تورم سالانه‌ای که وارد می‌کنید بالا می‌برد. نرخ پیش‌فرض از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی مرکز آمار آمده است.
هزینهٔ پروانه و عوارض شهرداری چقدر است؟
طبق قانون درآمد پایدار و هزینهٔ شهرداری‌ها، عوارض صدور پروانه را شورای هر شهر در چارچوب عناوین مصوب تعیین می‌کند و به منطقه، کاربری، تراکم و ارزش معاملاتی بستگی دارد. عدد قطعی را از شهرداری یا دفتر خدمات الکترونیک شهر بگیرید و در خانهٔ مربوط وارد کنید.
حق بیمهٔ کارگران ساختمانی هنگام پروانه چقدر است؟
طبق مادهٔ ۵ اصلاحی قانون بیمه‌های اجتماعی کارگران ساختمانی، مالک درصدی از مجموع عوارض صدور پروانه را بابت سهم کارفرمایی بیمهٔ کارگران ساختمانی می‌پردازد. این نرخ با مصوبهٔ هیئت وزیران از ابتدای ۱۴۰۴ به ۲۷٫۵ درصد رسید و قانون اجازه می‌دهد تا سقف ۳۰ درصد بالا برود. ابزار آن را از عوارض پروانه‌ای که وارد می‌کنید حساب می‌کند.
حق‌الزحمهٔ طراحی و نظارت چطور تعیین می‌شود؟
سازمان نظام مهندسی ساختمان تعرفهٔ خدمات مهندسی ۱۴۰۵ را در اردیبهشت ۱۴۰۵ ابلاغ کرده است. حق‌الزحمه بر اساس متراژ و تعداد طبقه و در هر استان طبق جدول همان استان حساب می‌شود. مبلغ را از سازمان نظام مهندسی استان خود بگیرید.
نتیجهٔ ابزار جای برآورد مهندس را می‌گیرد؟
خیر. برای بودجه‌بندی دقیق، متره و برآورد بر اساس نقشه‌ها و فهرست بها لازم است. این ابزار برای برآورد اولیه، مقایسهٔ سناریوها و سنجش سود پروژه است.
ژرف‌بان