ارزش زمین، هزینهٔ ساخت و قیمت فروش را وارد کنید تا سهم منصفانهٔ مالک و سازنده، متراژ هر طرف و سود هر کدام را در تقسیمی که پیشنهاد شده ببینید.
هر طرف به نسبت ارزشی که به پروژه آورده سهم می‌برد.
فرض کنید ارزش زمین ۶۰ میلیارد تومان است و ساخت ۱۰۰۰ متر مربع زیربنا با هزینه‌های جانبی ۴۰ میلیارد تومان خرج دارد. بدون سود جداگانه برای سازنده، سهم مالک ۶۰ ÷ ۱۰۰ یعنی ۶۰ درصد است.
اگر سازنده ۲۰ درصد روی هزینه برای مدیریت و ریسک بخواهد، آورده‌اش ۴۸ میلیارد حساب می‌شود و سهم مالک به ۶۰ ÷ ۱۰۸ یعنی حدود ۵۵٫۶ درصد می‌رسد.
ارزش سهم هر طرف را با آورده‌اش مقایسه کنید.
اگر ۸۰۰ متر مربع مفید با قیمت ۱۵۰ میلیون تومان در هر متر فروختنی باشد، ارزش کل واحدها ۱۲۰ میلیارد تومان است. در تقسیم ۶۰ به ۴۰، سهم مالک ۷۲ میلیارد و سهم سازنده ۴۸ میلیارد تومان می‌شود. مالک ۱۲ میلیارد بیشتر از ارزش زمینش می‌برد و سازنده ۸ میلیارد بیشتر از هزینه‌اش؛ یعنی بازده سازنده روی هزینه ۲۰ درصد است.
ابزار نسبتی را هم حساب می‌کند که در آن سود سازنده صفر می‌شود؛ کمتر از آن، سازنده با زیان کار می‌کند.
بیشتر اختلاف‌های مشارکت از بندهایی است که عدد ندارند.
سهم سازنده موجودی ساختمان در جریان ساخت است و هزینه‌ها باید به همان پروژه برسند.
سازنده هزینهٔ زمین (ارزش سهم مالک که با ساخت واحدهای او پرداخت می‌شود) و هزینه‌های ساخت را در حساب پروژه جمع می‌کند و بهای تمام‌شدهٔ هر واحد سهم خودش را از آن درمی‌آورد. پیش‌فروش واحدها هم باید جدا از درآمد قطعی ثبت شود.
وقتی هزینه‌ها، پیش‌دریافت‌ها و واحدهای هر طرف در یک پروندهٔ پروژه دیده شوند، سود واقعی پروژه و انحراف آن از برآورد اولیه معلوم می‌شود.
فرمول، ورودی‌ها و فرض‌های اصلی را در همین صفحه آورده‌ایم. نتیجه برای برآورد و کنترل اولیه است و نه جای بررسی حسابدار و مشاور مالیاتی را می‌گیرد، نه جای مفاد قرارداد را.
شرایط خاص هر پرونده، قرارداد یا طبقه‌بندی شغلی ممکن است نتیجه را تغییر دهد.
منطق اقتصادی تقسیم، آورده است: مالک زمین را می‌آورد و سازنده هزینهٔ ساخت را. سهم منصفانهٔ مالک = ارزش روز زمین ÷ (ارزش زمین + کل هزینهٔ ساخت). اگر سازنده برای مدیریت، ریسک و سرمایهٔ درگیر سود جداگانه بخواهد، آن سود به آوردهٔ او اضافه می‌شود. ابزار هر دو حالت را حساب می‌کند.
این نسبت‌ها عدد ثابت قانونی نیستند و در هر قرارداد توافق می‌شوند. دنیای اقتصاد تقسیم ۶۰ به ۴۰ به سود مالک را عرف رایج تهران گزارش کرده است. وقتی قیمت زمین نسبت به هزینهٔ ساخت بالاست، سهم مالک بیشتر می‌شود و وقتی هزینهٔ ساخت تند بالا می‌رود، سهم سازنده. ابزار نشان می‌دهد هر نسبت پیشنهادی با ارقام واقعی پروژهٔ شما برای هر طرف چه سودی دارد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳) معاملات ملک را به ثبت رسمی و الکترونیکی موکول کرده است. نحوهٔ ثبت قرارداد مشارکت، پیش‌فروش و انتقال سهم زمین را پیش از امضا با دفترخانه و مشاور حقوقی کنترل کنید.
مالیات ساخت و فروش ساختمان طبق مادهٔ ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم هنگام انتقال واحدها محاسبه می‌شود و مالیات نقل‌وانتقال سهم زمین هم جداست. اینکه هر کدام را چه کسی بپردازد باید در قرارداد روشن شود. نرخ و مبنا را پیش از امضا با مشاور مالیاتی کنترل کنید؛ ابزار سود را پیش از مالیات نشان می‌دهد.
ارزش روز زمین یا ملک کلنگی را با کارشناسی رسمی یا معاملات مشابه همان محل تعیین کنید. اگر ساختمان قدیمی ارزش فروش مصالح یا اجاره دارد، آن را هم در نظر بگیرید. هر چه این عدد دقیق‌تر باشد، تقسیم منصفانه‌تر است.
همهٔ هزینه‌هایی که سازنده تا تحویل واحدها می‌پردازد: ساخت هر متر مربع، پروانه و عوارض شهرداری، نظارت و طراحی، انشعابات، بیمه، مالیات‌ها و تأمین مالی. برای برآورد هزینهٔ ساخت هر متر مربع، ابزار هزینهٔ ساخت را به کار ببرید.
زیربنای کل شامل راه‌پله، لابی، پارکینگ مشاع، موتورخانه و دیوارهاست که هزینهٔ ساخت دارند ولی به‌صورت واحد فروخته نمی‌شوند. هزینه بر اساس زیربنای کل و تقسیم بر اساس متراژ مفید واحدها حساب می‌شود.
هر ماه تأخیر، هزینهٔ ساخت را با تورم مصالح و دستمزد بالا می‌برد و تحویل واحد مالک را عقب می‌اندازد. معمولاً برای تأخیر خسارت روزانه یا ماهانه و برای مالک اجارهٔ جایگزین در قرارداد پیش‌بینی می‌شود. این مبالغ را جدا در قرارداد بنویسید.
خیر. ابزار منطق اقتصادی تقسیم را نشان می‌دهد. سهم نهایی با مذاکره، کارشناسی رسمی، مشاورهٔ حقوقی و مالیاتی و قرارداد رسمی تعیین می‌شود.
ژرف‌بان