ژرف‌بان مالیات تکلیفی اجاره ۱۴۰۵؛ کسر توسط مستأجر حقوقی، محاسبه، مهلت و ثبت سند
هر شخص حقوقی که اجاره می‌پردازد، از دولت و شهرداری تا یک شرکت خصوصی کوچک، باید مالیات موجر را از اجاره کسر کند، تا پایان ماه بعد به اداره مالیاتی محل ملک بپردازد و رسیدش را به موجر بدهد. این راهنما از زاویه مستأجر نوشته شده است: محاسبه، معافیت‌ها، قرارداد خالص، ثبت سند و هزینه کوتاهی.
مالیات تکلیفی اجاره چیست و چه کسی باید آن را کسر کند؟
مالیات تکلیفی اجاره همان مالیات بر درآمد اجاره موجر است که قانون، وصول آن را به مستأجر سپرده است. تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، با اصلاحات ۱۳۹۴، وزارتخانه‌ها، مؤسسات و شرکت‌های دولتی، دستگاه‌هایی که تمام یا بخشی از بودجه‌شان را دولت می‌دهد، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداری‌ها و شرکت‌های وابسته به آن‌ها «و همچنین سایر اشخاص حقوقی» را مکلف می‌کند مالیات این فصل را از مال‌الاجاره‌ای که می‌پردازند کسر کنند، تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک بپردازند و رسید آن را به موجر تسلیم کنند. بنابراین هر شرکت خصوصی که دفتر، انبار یا مغازه اجاره کرده، مخاطب این حکم است. [۱]
مستأجر شخص حقیقی چنین تکلیفی ندارد و مالیات اجاره را خود موجر در اظهارنامه املاک می‌پردازد. وقتی مستأجر حقوقی است، تبصره ۱ ماده ۵۴ یک تفاوت مهم دیگر هم می‌سازد: در این حالت، اجاره‌ای که مستأجر می‌پردازد ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات موجر است و قاعده مقایسه قرارداد با ۸۰ درصد جدول املاک مشابه، که برای سایر قراردادها اجرا می‌شود، جای آن را نمی‌گیرد. پس مبلغی که در دفاتر شرکت به‌عنوان اجاره ثبت می‌شود، مستقیم پایه مالیات موجر است. [۲]
این مقاله فقط سمت مستأجر را باز می‌کند. محاسبه کامل مالیات موجر، معافیت ۱۵۰ و ۲۰۰ متری واحدهای مسکونی و مهلت اظهارنامه املاک در راهنمای جداگانه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره آمده است؛ اینجا تمرکز روی این است که شرکت مستأجر چقدر، چه زمانی و با چه سندی کسر کند و اگر نکند، چه هزینه‌ای می‌دهد. [۱] [۴]
محاسبه مبلغ کسر با نرخ‌های ۱۴۰۵؛ یک مثال کامل
پایه محاسبه را ماده ۵۳ می‌سازد: کل مال‌الاجاره نقدی و غیرنقدی، پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها، استهلاک و تعهدات مالک. نرخ برای موجر شخص حقیقی پلکانی است: ماده ۱۳۱ اصلاحی نرخ‌های ۱۵، ۲۰ و ۲۵ درصد دارد و طبقات آن به استناد ماده ۱۷۵ هر سال تعدیل می‌شود. طبق تصویب‌نامه ۱۸ آذر ۱۴۰۴ هیئت وزیران، در ۱۴۰۵ طبقه اول تا ۴٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال و طبقه دوم تا ۸٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال درآمد مشمول سالانه است. مستأجر از درآمدهای دیگر موجر خبر ندارد، پس معقول‌ترین روش این است که مالیات سالانه همین قرارداد را حساب کند و به نسبت ماه‌ها کسر کند؛ مالیات نهایی موجر در رسیدگی به پرونده خودش قطعی می‌شود. [۱] [۴] [۶]
فرض کنید شرکتی در ۱۴۰۵ دفتری را از یک شخص حقیقی ماهانه ۷۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال اجاره کرده است. اجاره سالانه ۸٬۴۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال و درآمد مشمول پس از کسر ۲۵ درصد، ۶٬۳۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال است که از طبقه اول عبور می‌کند. مالیات سالانه ۱٬۰۶۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال می‌شود و سهم هر ماه ۸۸٬۳۳۳٬۳۳۳ ریال است که گرد شدنش در ماه دوازدهم جبران می‌شود. اگر همین شرکت فقط با نرخ ۱۵ درصد حساب می‌کرد، هر ماه ۷۸٬۷۵۰٬۰۰۰ ریال کسر می‌کرد و در پایان سال ۱۱۵٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال کمتر از مقرر کسر شده بود. [۱] [۴] [۶]
- اجاره سالانه: ۷۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۱۲ = ۸٬۴۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال؛ پایه مشمول: ۸٬۴۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۷۵ درصد = ۶٬۳۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال.
- طبقه اول: ۴٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۱۵ درصد = ۶۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال؛ طبقه دوم: ۲٬۳۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۲۰ درصد = ۴۶۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال.
- مالیات سالانه ۱٬۰۶۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال؛ کسر ماهانه ۸۸٬۳۳۳٬۳۳۳ ریال در یازده ماه و ۸۸٬۳۳۳٬۳۳۷ ریال در ماه آخر.
- پرداخت ماهانه به موجر: ۷۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ − ۸۸٬۳۳۳٬۳۳۳ = ۶۱۱٬۶۶۶٬۶۶۷ ریال.
معافیت‌ها و مواردی که مبلغ کسر را تغییر می‌دهند
دو معافیت بیش از بقیه روی کسر اثر می‌گذارند. تبصره ۱۱ ماده ۵۳ درآمد اجاره واحدهای مسکونی هر شخص را در تهران تا مجموع ۱۵۰ متر مربع و در سایر نقاط تا ۲۰۰ متر مربع زیربنای مفید معاف می‌کند؛ این حکم برای شرکتی که برای کارکنان خود خانه اجاره می‌کند مهم است، نه برای دفتر و انبار. ماده ۵۷ هم شخص حقیقی‌ای را که هیچ درآمد دیگری ندارد، تا سقف معافیت ماده ۸۴ معاف می‌کند؛ این سقف در ۱۴۰۵، ۴٬۸۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال در سال است. هر دو معافیت به وضعیت موجر بستگی دارند که مستأجر از آن خبر ندارد؛ اظهارنامه مخصوص ماده ۵۷ را خود موجر به اداره مالیاتی می‌دهد. [۱] [۳] [۷]
در ۱۴۰۵ یک شرط تازه هم پررنگ شده است. تسنیم در ۲۸ تیر ۱۴۰۵ به نقل از سازمان امور مالیاتی گزارش داد که طبق بند ۲ تبصره ۹ ماده ۱۶۹، الحاقی ۱۴۰۳، استفاده از معافیت‌ها و تخفیف‌های تبصره ۱۱ ماده ۵۳ فقط وقتی ممکن است که قرارداد اجاره در سامانه ثبت معاملات املاک یا سامانه الکترونیک ثبت اسناد، و برای قرارداد خارج از سامانه حداکثر ظرف یک ماه، ثبت شود. ثبت‌نکردن یا ثبت خلاف واقع، به تشخیص مرجع قضایی، موجر را از معافیت محروم و به پرداخت معادل ۵۰ درصد ارزش اجاره محکوم می‌کند. پیش از کم کردن کسر به دلیل معافیت، کد ثبت قرارداد و مدرک کتبی وضعیت موجر را بگیرید. [۸]
دو مورد را هم با احتیاط جلو ببرید. ماده ۵۳ پایه را «کل مال‌الاجاره» می‌داند و ودیعه بازپس‌دادنی در متن آن نیامده است؛ آن را مثل اجاره ماهانه در کسر نیاورید، مگر اینکه قرارداد آن را به اجاره تبدیل کرده باشد. اگر موجر خودش شخص حقوقی است، صدر ماده ۵۳ فقط خانه‌های سازمانی شرکت‌هایی را که مالیاتشان از دفاتر تعیین می‌شود از این حکم بیرون گذاشته است؛ درباره سایر اجاره‌های موجر حقوقی، رویه را پیش از نخستین پرداخت از اداره مالیاتی محل بپرسید و پاسخ را پیوست پرونده قرارداد کنید. [۱]
قرارداد «خالص برای موجر»؛ وقتی مالیات را مستأجر می‌پردازد
بسیاری از قراردادها اجاره را خالص می‌نویسند: موجر مبلغ معینی می‌گیرد و مالیات با مستأجر است. تبصره ۶ ماده ۵۳ می‌گوید هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد بر عهده مالک است و مستأجر انجام می‌دهد، به‌عنوان مال‌الاجاره غیرنقدی به اجاره همان سال اضافه می‌شود. مالیات اجاره هم تکلیف موجر است؛ پس مالیاتی که مستأجر به جای او می‌پردازد خودش اجاره است و مبلغ ناخالص باید از مبلغ خالص برگردانده شود. [۱]
اگر موجر ماهانه ۳۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال خالص بخواهد و درآمد مشمول سالانه در طبقه اول بماند، سهم مالیات از هر ریال اجاره ناخالص ۱۱٫۲۵ درصد است (۷۵ درصد ضرب در ۱۵ درصد). اجاره ناخالص ماهانه ۳۳۸٬۰۲۸٬۱۶۹ ریال، کسر ماهانه ۳۸٬۰۲۸٬۱۶۹ ریال و درآمد مشمول سالانه ۳٬۰۴۲٬۲۵۳٬۵۲۱ ریال می‌شود که زیر ۴٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال است. شرکتی که همان ۳۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال را پایه بگیرد، ماهانه ۳۳٬۷۵۰٬۰۰۰ ریال کسر می‌کند و هر ماه ۴٬۲۷۸٬۱۶۹ ریال کمتر از مقرر پرداخته است. هزینه اجاره در دفاتر هم باید رقم ناخالص باشد، نه خالص. [۱] [۴] [۶]
ثبت حسابداری کسر و پرداخت؛ اجاره ماهانه و اجاره پیش‌پرداخت
در مثال دفتر ۷۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریالی، هر ماه که اجاره پرداخت یا سررسید می‌شود، هزینه اجاره با رقم کامل بدهکار و دو حساب بستانکار می‌شود: حساب پرداختنی موجر با رقم خالص و حساب «مالیات تکلیفی اجاره پرداختنی» با رقم کسرشده. تا پایان ماه بعد، با پرداخت به اداره امور مالیاتی محل ملک، حساب مالیات تکلیفی بدهکار و بانک بستانکار می‌شود و رسید پرداخت، هم پیوست سند می‌شود و هم به موجر تحویل می‌شود؛ تبصره ۹ تسلیم رسید را جزو تکلیف مستأجر آورده است. [۱]
تکلیف تبصره ۹ به مال‌الاجاره‌ای بسته شده که «پرداخت می‌کنند»؛ پس اگر شرکت اجاره یک سال را یکجا در ابتدای سال بپردازد، کسر هم همان روز انجام می‌شود و مهلت پرداخت آن پایان ماه بعدِ همان پرداخت است. در این حالت کل مبلغ به حساب پیش‌پرداخت می‌رود و هر ماه یک‌دوازدهم آن به هزینه منتقل می‌شود. [۱]
- ثبت ماهانه: بدهکار هزینه اجاره ۷۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰؛ بستانکار پرداختنی موجر ۶۱۱٬۶۶۶٬۶۶۷ و مالیات تکلیفی اجاره پرداختنی ۸۸٬۳۳۳٬۳۳۳ ریال.
- پرداخت تا پایان ماه بعد: بدهکار مالیات تکلیفی اجاره پرداختنی ۸۸٬۳۳۳٬۳۳۳؛ بستانکار بانک ۸۸٬۳۳۳٬۳۳۳ ریال.
- پرداخت یکجای سالانه: بدهکار پیش‌پرداخت اجاره ۸٬۴۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰؛ بستانکار بانک ۷٬۳۴۰٬۰۰۰٬۰۰۰ و مالیات تکلیفی اجاره پرداختنی ۱٬۰۶۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال.
- هر ماه پس از پرداخت یکجا: بدهکار هزینه اجاره ۷۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰؛ بستانکار پیش‌پرداخت اجاره ۷۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال.
هزینه کسرنکردن: مسئولیت تضامنی و جریمه ماده ۱۹۹
ماده ۱۹۹ برای هر کسی که مکلف به کسر و ایصال مالیات دیگران است، سه پیامد گذاشته است: مسئولیت تضامنی با مؤدی در پرداخت مالیات، جریمه‌ای برابر ۱۰ درصد مالیات پرداخت‌نشده در موعد، و ۲٫۵ درصد مالیات برای هر ماه تأخیر از سررسید. اگر بعداً خود موجر مالیات را بپردازد، جریمه ماهانه تا تاریخ پرداخت او همچنان از مستأجر مطالبه می‌شود. یعنی کسرنکردن، مالیات موجر را به بدهی شرکت تبدیل می‌کند. [۵]
در مثال دفتر، اگر کسر فروردین، یعنی ۸۸٬۳۳۳٬۳۳۳ ریال، به جای پایان اردیبهشت چهار ماه دیرتر پرداخت شود، جریمه ثابت ۸٬۸۳۳٬۳۳۳ ریال و جریمه تأخیر چهار ماه به نرخ ۲٫۵ درصد ۸٬۸۳۳٬۳۳۳ ریال دیگر است؛ جمعاً ۱۷٬۶۶۶٬۶۶۶ ریال برای یک ماه اجاره، جدا از خود مالیات. همین الگو در دوازده ماه، بدون اینکه کسی متوجه شود، به رقمی می‌رسد که در رسیدگی سال بعد یکجا مطالبه می‌شود. تقویم مالیاتی ۱۴۰۵ و یادآور ماهانه، ارزان‌ترین کنترل این ریسک است. [۵]
چک‌لیست مستأجر حقوقی پیش از هر پرداخت اجاره
کنترل‌های زیر را یک بار هنگام بستن قرارداد و یک بار در بستن هر ماه اجرا کنید. هدف این است که مبلغ کسر، مهلت پرداخت و مدرک تحویل به موجر هر ماه از یک پرونده قابل دفاع بیاید، نه از حافظه کسی که پرداخت را انجام می‌دهد. [۱] [۵] [۸]
- شخصیت موجر (حقیقی یا حقوقی)، کد ملی یا شناسه ملی و نشانی ملک را در پرونده قرارداد ثبت کنید.
- کد رهگیری ثبت قرارداد در سامانه را بگیرید؛ بدون آن معافیت تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قابل اتکا نیست.
- اگر قرارداد خالص است، اجاره ناخالص را برگردانید و هزینه را با رقم ناخالص ثبت کنید.
- مالیات سالانه همین قرارداد را با طبقات ۱۴۰۵ حساب کنید و سهم ماهانه را در سند جدا بستانکار کنید.
- هر پرداخت را تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک انجام دهید، نه محل دفتر مرکزی.
- رسید پرداخت را پیوست سند کنید و نسخه‌ای را با امضای دریافت به موجر بدهید.
- در پایان سال، جمع کسرها را با مانده حساب مالیات تکلیفی و رسیدهای تحویلی به موجر تطبیق دهید.
منابع مستقیم
- ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم و تبصره‌های ۶، ۹ و ۱۱ آن؛ کسر ۲۵ درصد، اجاره غیرنقدی، تکلیف مستأجر حقوقی و معافیت ۱۵۰ و ۲۰۰ متر حسابنو؛ کتابخانه قوانین
- ماده ۵۴ اصلاحی ۱۳۹۴ و تبصره ۱ آن؛ اجاره پرداختی مستأجر حقوقی ملاک درآمد مشمول حسابنو؛ کتابخانه قوانین
- ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم؛ معافیت موجر بدون درآمد دیگر تا سقف ماده ۸۴ حسابنو؛ کتابخانه قوانین
- ماده ۱۳۱ اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم؛ نرخ‌های ۱۵، ۲۰ و ۲۵ درصد اشخاص حقیقی حسابنو؛ کتابخانه قوانین
- ماده ۱۹۹ اصلاحی ۱۳۹۴ قانون مالیات‌های مستقیم؛ مسئولیت تضامنی و جریمه ۱۰ و ۲٫۵ درصدی مکلفان به کسر حسابنو؛ کتابخانه قوانین
- تصویب‌نامه هیئت وزیران مورخ ۱۴۰۴/۰۹/۱۸ درباره تعدیل نصاب‌های قانون مالیات‌های مستقیم؛ طبقات ماده ۱۳۱ برای ۱۴۰۵ اختبار؛ بازنشر متن تصویب‌نامه
- احکام مالیاتی قانون بودجه ۱۴۰۵؛ سقف معافیت ماده ۸۴ معادل ۴٬۸۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال محاسبان؛ منبع ثانویه
- ثبت قرارداد در سامانه، شرط بهره‌مندی موجران از معافیت مالیاتی خبرگزاری تسنیم به نقل از سازمان امور مالیاتی، ۲۸ تیر ۱۴۰۵
تحلیل‌های مرتبط
مطالب هم‌موضوع که همین تصمیم را از زاویهٔ دیگری کامل می‌کنند.
محاسبه مالیات بر درآمد اجاره؛ مأخذ، معافیت ۱۵۰ متر و نرخ ۱۴۰۵
اداره مالیاتی اجاره را از قرارداد می‌خواند، مگر قرارداد نباشد یا مبلغ آن کمتر از ۸۰ درصد جدول املاک مشابه باشد. بعد ۲۵ درصد کسر می‌شود، سهم معاف تبصره ۱۱ کنار می‌رود و نرخ ماده ۱۳۱ با طبقات تعدیل‌شده ۱۴۰۵ اعمال می‌شود. این راهنما هر گام را با عدد نشان می‌دهد.
خواندن گزارش
مالیات اجاره و درآمد املاک؛ فرمول، تخفیف و مدارک ۱۴۰۵
«مالیات ملک» یک عدد واحد نیست. درآمد اجاره، انتقال قطعی، واگذاری حق کسب و خانه خالی مأخذهای جدا دارند؛ این راهنما مسیر محاسبه اجاره و مرز آن با سایر پرونده‌ها را تا تاریخ ۷ شهریور ۱۴۰۵ روشن می‌کند.
خواندن گزارش
مالیات عملکرد اشخاص حقیقی و حقوقی در ۱۴۰۵؛ نرخ، معافیت و مثال محاسبه
شخص حقیقی صاحب کسب‌وکار پس از معافیت ماده ۱۰۱ با نرخ پلکانی ۱۵، ۲۰ و ۲۵ درصد ماده ۱۳۱ مالیات می‌دهد و از ۱ فروردین ۱۴۰۵ پله‌ها به ۴٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ و ۸٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال رسیده‌اند. شرکت از ریال اول ۲۵ درصد ماده ۱۰۵ را می‌پردازد. این تفاوت، شباهت‌ها و مهلت‌ها با یک مثال عددی کنار هم آمده‌اند.
خواندن گزارش
نمونه اظهارنامه مالیات عملکرد اشخاص حقوقی؛ مهلت ماده ۱۱۰ و جریمه ۱۴۰۵
اظهارنامه عملکرد اشخاص حقوقی فقط یک فرم دانلودی نیست: مهلت آن از ماده ۱۱۰ محاسبه می‌شود، نرخش ماده ۱۰۵ است و دیرکرد آن را مواد ۱۹۲ و ۱۹۳ -- دو جریمه جدا -- پوشش می‌دهند؛ تمدید ۳۱ شهریور ۱۴۰۵ مخصوص عملکرد ۱۴۰۴ بود، نه یک قاعده همیشگی.
خواندن گزارش
مالیات مقطوع چیست؟ محاسبه و تبصره ماده 100 در 1404
این صفحه موضوع «مالیات مقطوع چیست؟ محاسبه و تبصره ماده 100 در 1404» را به یک جریان تصمیم‌پذیر تبدیل می‌کند: حکم و استاندارد از واقعیت پرونده جدا می‌شوند، داده و سند به هم متصل می‌مانند و هیچ قابلیت تخصصیِ تأییدنشده‌ای به ژرف‌بان نسبت داده نمی‌شود.
خواندن گزارش
مالیات بر درآمد مشاغل در ۱۴۰۵؛ محاسبه از فروش تا درآمد مشمول
فرمول کوتاه است، اما ورودی‌ها ساده نیستند: درآمد ناخالص، وجوه امانی، موجودی، هزینه قابل قبول، معافیت و نرخ باید با نسخه قانون و اسناد همان عملکرد ساخته شوند.
خواندن گزارشخلاصه را سریع ببینید؛ گزارش کامل را با یک لمس باز کنید
هر پست با تصویر اختصاصی، دو دلیل اهمیت، یک اقدام مدیریتی، یک مورد قابل رصد و مسیر مستقیم به متن کامل و منابع منتشر می‌شود.