محاسبه مالیات بر درآمد اجاره؛ مأخذ، معافیت ۱۵۰ متر و نرخ ۱۴۰۵

مالیات بر درآمد اجاره چگونه محاسبه می‌شود؟

مالیات اجاره در چهار گام ساخته می‌شود. گام اول، مبلغ اجاره سالانه است: کل مال‌الاجاره نقدی و غیرنقدی که موجر در سال دریافت کرده یا باید دریافت کند. گام دوم، کسر ۲۵ درصد است؛ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم درآمد مشمول مالیات اجاره را «پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک» تعریف می‌کند. یعنی موجر شخص حقیقی هزینه واقعی تعمیر، شارژ یا استهلاک را جداگانه کسر نمی‌کند و همین ۲۵ درصد جای همه آن‌ها را می‌گیرد. گام سوم، کنار گذاشتن سهم معاف است و گام چهارم، اعمال نرخ ماده ۱۳۱ بر باقی‌مانده. ^[۱]

چند قلم به مبلغ اجاره اضافه می‌شود که در قرارداد اغلب جدا نوشته نمی‌شود. اگر ملک با اثاثیه و ماشین‌آلات اجاره داده شود، اجاره آن‌ها جزو درآمد ملک است (تبصره ۴ ماده ۵۳). هزینه‌ای که به حکم قانون یا عرف بر عهده مالک است اما مستأجر می‌پردازد، به قیمت روز به اجاره همان سال افزوده می‌شود (تبصره ۶). بهسازی‌هایی که مستأجر طبق قرارداد انجام می‌دهد، در سال تحویل به مالک به ارزش روز ارزیابی و ۵۰ درصد آن به درآمد اجاره اضافه می‌شود (تبصره ۵). اگر موجر خودش مستأجر باشد و ملک را دوباره اجاره دهد، فقط تفاوت اجاره دریافتی و پرداختی درآمد اوست. ^[۱]

• اجاره سالانه = اجاره نقدی + اجاره غیرنقدی + اجاره اثاثیه + تعهدات مالک که مستأجر پرداخته + ۵۰ درصد ارزش بهسازی‌های تحویل‌شده.
• درآمد مشمول = اجاره سالانه × سهم غیرمعاف × ۷۵ درصد.
• مالیات = درآمد مشمول × نرخ‌های پلکانی ماده ۱۳۱ برای شخص حقیقی، یا نرخ ۲۵ درصد برای شخص حقوقی.

مأخذ اجاره را قرارداد تعیین می‌کند یا جدول؟ قاعده ۸۰ درصد ماده ۵۴

نقطه شروع تشخیص مالیات، قرارداد است. ماده ۵۴ می‌گوید درآمد اجاره «بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی» مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد. سه استثنا دارد: قرارداد وجود نداشته باشد، به اداره مالیاتی ارائه نشود یا مبلغ آن کمتر از ۸۰ درصد ارقام جدول املاک مشابهی باشد که سازمان امور مالیاتی منتشر می‌کند. در هر سه حالت، اجاره از همان جدول تعیین می‌شود. اگر مستأجر شخص حقوقی مشمول تبصره ۹ ماده ۵۳ باشد، اجاره‌ای که او پرداخته مبنای مالیات است (تبصره ۱ ماده ۵۴). ^[۲]

قاعده ۸۰ درصد دو طرف دارد. اگر اسناد نشان دهد اجاره واقعی بیشتر از مبلغ تشخیص است، تفاوت آن قابل مطالبه است (تبصره ۲ ماده ۵۴) و اگر اجاره واقعی کمتر باشد و مؤدی اعتراض کند، پرونده به مراجع حل اختلاف مالیاتی می‌رود (تبصره ۳). نتیجه عملی برای موجر این است که قرارداد مکتوب و مبلغ واقعی را نگه دارد و پیش از امضا، مبلغ را با جدول املاک مشابه مقایسه کند؛ قراردادی که برای کم‌کردن مالیات پایین‌تر از ۸۰ درصد جدول نوشته شود، اصلاً مبنای محاسبه قرار نمی‌گیرد. ^[۲]

معافیت‌ها: ۱۵۰ و ۲۰۰ متر، مجتمع‌های اجاری و موجر بدون درآمد دیگر

تبصره ۱۱ ماده ۵۳ دو معافیت دارد. اول، مالکان مجتمع‌های مسکونی بیش از سه واحد که در حد الگوی مصرف مسکن ساخته شده‌اند، در مدت اجاره صد درصد معاف‌اند. دوم، درآمد اجاره واحدهای مسکونی اشخاص حقیقی «تا مجموع یکصد و پنجاه متر مربع زیربنای مفید» در تهران و ۲۰۰ متر مربع در سایر شهرها معاف است. واژه «مجموع» مهم است: اگر مالک دو آپارتمان ۹۰ متری در تهران اجاره داده باشد، مجموع ۱۸۰ متر است و فقط ۱۵۰ متر آن معاف می‌شود. وقتی زیربنا از سقف بیشتر شود، اجاره به نسبت متراژ تقسیم و سهم مازاد مشمول می‌شود. این معافیت فقط برای واحد مسکونی است و مغازه، دفتر کار و انبار را در بر نمی‌گیرد. ^{[۱] [۷]}

ماده ۵۷ برای موجری است که جز اجاره هیچ درآمدی ندارد: او تا میزان معافیت مالیاتی حقوق موضوع ماده ۸۴ از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات معاف است و فقط مازاد آن مشمول می‌شود. شرطش تسلیم «اظهارنامه مخصوص» به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک است که در آن اعلام می‌کند درآمد دیگری ندارد. اکوایران سقف این معافیت را برای امسال طبق قانون بودجه ۴۸۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان نوشته است، یعنی ۴٬۸۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال در سال. حقوق‌بگیر یا صاحب کسبی که خانه‌ای هم اجاره داده، از این معافیت استفاده نمی‌کند. ^{[۳] [۸]}

برای واحد خالی هم حکم جداگانه‌ای هست که با مالیات اجاره قاطی نمی‌شود. طبق ماده ۵۴ مکرر، واحد مسکونی در شهرهای بالای صد هزار نفر که در یک سال مالیاتی بیش از ۱۲۰ روز خالی بماند، مشمول مالیات خانه خالی است و مأخذ آن هم از همان جدول اجاره املاک مشابه به دست می‌آید. پس جدول ماده ۵۴ هم برای اجاره کم‌اظهارشده به کار می‌آید و هم برای خانه خالی؛ نگه‌داشتن قرارداد و دوره اجاره هر واحد، هر دو پرونده را از هم جدا نگه می‌دارد. ^[۲]

نرخ مالیات اجاره در ۱۴۰۵ و مهلت اظهارنامه

نرخ مالیات اجاره شخص حقیقی پلکانی است. متن ماده ۱۳۱ که در اصلاحیه ۱۳۹۴ آمده، ۱۵ درصد تا ۵۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال، ۲۰ درصد تا ۱٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال و ۲۵ درصد برای مازاد است، اما این مبالغ به استناد ماده ۱۷۵ اصلاحی هر سال با تورم تعدیل می‌شوند. طبق تصویب‌نامه ۱۵۷۵۷۰/ت۶۴۶۹۷هـ مورخ ۱۸ آذر ۱۴۰۴ هیئت وزیران، از ۱ فروردین ۱۴۰۵ طبقه اول نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی، که املاک اجاری را هم در بر می‌گیرد، ۴٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال و طبقه دوم ۸٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال است. یعنی در درآمد ۱۴۰۵، تا ۴٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال درآمد مشمول ۱۵ درصد، تا ۸٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال ۲۰ درصد و مازاد آن ۲۵ درصد مالیات دارد. برای عملکرد سال‌های قبل، نصاب‌های همان سال را از تصویب‌نامه همان سال بگیرید. ^{[۴] [۵] [۶]}

اگر موجر شخص حقوقی باشد، درآمد اجاره جزو درآمد مشمول شرکت است و با نرخ ثابت ۲۵ درصد ماده ۱۰۵ مالیات می‌گیرد؛ مسکن سازمانی شرکتی که مالیاتش از روی دفاتر قانونی تشخیص داده می‌شود هم از شمول ماده ۵۳ بیرون است. مهلت اظهارنامه املاک اجاری عملکرد ۱۴۰۴ و اظهارنامه ماده ۵۷ همان سال، با مصوبه هیئت دولت و بخشنامه رئیس سازمان امور مالیاتی تا پایان شهریور ۱۴۰۵ تمدید شد. اکوایران و عصر ایران این تمدید را ۱۱ مرداد ۱۴۰۵ گزارش کردند؛ این مهلت گذشته است و موجری که اظهارنامه نداده، باید هرچه زودتر آن را ثبت کند و برای جریمه تأخیر از اداره امور مالیاتی محل ملک استعلام بگیرد. ^{[۷] [۱] [۸] [۹]}

مثال عددی: آپارتمان ۱۸۰ متری در تهران و مغازه اجاره‌داده به شرکت

فرض کنید خانم «الف» که حقوق‌بگیر است، در ۱۴۰۵ یک آپارتمان ۱۸۰ متری در تهران را ماهانه ۴۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال اجاره داده و قرارداد مکتوب دارد. اجاره سالانه ۴٬۸۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال است. چون مجموع زیربنای مسکونی او از ۱۵۰ متر بیشتر است، ۱۵۰ سهم از ۱۸۰ سهم اجاره معاف می‌شود و ۳۰ سهم، یعنی یک‌ششم، مشمول می‌ماند: ۸۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال. پس از کسر ۲۵ درصد ماده ۵۳، درآمد مشمول ۶۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال است. چون او حقوق می‌گیرد، معافیت ماده ۵۷ شامل حالش نمی‌شود و این مبلغ در طبقه اول ۱۴۰۵ با نرخ ۱۵ درصد قرار می‌گیرد: ۹۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال مالیات سالانه. اگر همین آپارتمان در شهری جز تهران بود، سقف ۲۰۰ متر کل اجاره را معاف می‌کرد. ^{[۱] [۷] [۵]}

حالا آقای «ب» که ملک دیگری ندارد، مغازه‌ای را ماهانه ۳۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال به یک شرکت اجاره داده است. واحد تجاری معافیت متراژ ندارد، پس اجاره سالانه ۳٬۶۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال است و درآمد مشمول پس از کسر ۲۵ درصد، ۲٬۷۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال. این رقم زیر سقف طبقه اول است و مالیات سالانه با نرخ ۱۵ درصد ۴۰۵٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال می‌شود، یعنی ماهانه ۳۳٬۷۵۰٬۰۰۰ ریال. اگر قرارداد این مغازه ماهانه ۲۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال نوشته شده بود و جدول املاک مشابه ۳۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال می‌گفت، نسبت قرارداد به جدول حدود ۶۷ درصد و کمتر از ۸۰ درصد بود و اداره مالیاتی همان ۳۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال جدول را مبنا می‌گرفت. ^{[۱] [۲] [۵]}

• آپارتمان تهران: ۴٬۸۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۳۰ ÷ ۱۸۰ = ۸۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰؛ × ۷۵ درصد = ۶۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰؛ × ۱۵ درصد = ۹۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال.
• مغازه: ۳٬۶۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۷۵ درصد = ۲٬۷۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰؛ × ۱۵ درصد = ۴۰۵٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال در سال.
• قرارداد کم‌اظهارشده: ۲۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ÷ ۳۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ≈ ۶۷ درصد، زیر ۸۰ درصد؛ مبنا جدول است.

مستأجر شخص حقوقی: کسر مالیات و ثبت سند

تبصره ۹ ماده ۵۳ تکلیف مستأجری را روشن کرده که شخص حقوقی است: وزارتخانه‌ها، شرکت‌های دولتی، شهرداری‌ها و سایر اشخاص حقوقی باید مالیات موضوع این ماده را از اجاره‌ای که می‌پردازند کسر کنند، تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل بپردازند و رسید آن را به موجر بدهند. در مثال مغازه، شرکت مستأجر هر ماه ۳۳٬۷۵۰٬۰۰۰ ریال کسر می‌کند و ۲۶۶٬۲۵۰٬۰۰۰ ریال به موجر می‌پردازد. این محاسبه فرض کرده موجر ملک اجاری دیگری ندارد؛ اگر مجموع درآمد مشمول اجاره او از طبقه اول بگذرد، نرخ مؤثر بالاتر است و مبلغ نهایی را اداره مالیاتی در رسیدگی به پرونده موجر قطعی می‌کند. ^{[۱] [۵]}

در دفاتر شرکت مستأجر، هر ماه هزینه اجاره ۳۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال بدهکار می‌شود؛ حساب پرداختنی موجر ۲۶۶٬۲۵۰٬۰۰۰ ریال و حساب «مالیات تکلیفی اجاره پرداختنی» ۳۳٬۷۵۰٬۰۰۰ ریال بستانکار می‌شوند. ماه بعد، با پرداخت به اداره مالیاتی، حساب مالیات تکلیفی بدهکار و بانک بستانکار می‌شود و رسید پرداخت پیوست سند و تحویل موجر می‌شود. موجر هم همین ۴۰۵٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال سالانه را در اظهارنامه خود به‌عنوان مالیات پرداخت‌شده اعلام می‌کند. شرکتی که کسر نکند، تکلیف قانونی تبصره ۹ را انجام نداده و پیش از هر رسیدگی باید بدهی را با اداره مالیاتی روشن کند. ^{[۱] [۲]}

• ثبت ماهانه: بدهکار هزینه اجاره ۳۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰؛ بستانکار پرداختنی موجر ۲۶۶٬۲۵۰٬۰۰۰ و مالیات تکلیفی اجاره پرداختنی ۳۳٬۷۵۰٬۰۰۰ ریال.
• پرداخت تا پایان ماه بعد: بدهکار مالیات تکلیفی اجاره پرداختنی ۳۳٬۷۵۰٬۰۰۰؛ بستانکار بانک ۳۳٬۷۵۰٬۰۰۰ ریال.

اشتباه‌های رایج در محاسبه مالیات اجاره و چک‌لیست موجر

رایج‌ترین اشتباه، معاف دانستن کل اجاره یک واحد بزرگ است؛ تبصره ۱۱ سقف متراژ را بر «مجموع» واحدهای مسکونی مالک می‌گذارد و سهم مازاد مشمول است. اشتباه دوم، نوشتن مبلغ پایین در قرارداد است که با قاعده ۸۰ درصد ماده ۵۴ بی‌اثر می‌شود. سوم، فراموش‌کردن اجاره اثاثیه، هزینه‌های مالک که مستأجر می‌پردازد و نیمی از بهسازی‌های مستأجر است. چهارم، استفاده از معافیت ماده ۵۷ با وجود حقوق یا درآمد کسب؛ این معافیت فقط برای کسی است که درآمد دیگری ندارد و باید اظهارنامه مخصوص بدهد. ^{[۱] [۲] [۳]}

اشتباه پنجم به مستأجر حقوقی برمی‌گردد: پرداخت کل اجاره بدون کسر مالیات تبصره ۹، یا کسر آن بدون پرداخت تا پایان ماه بعد. ششم، اعمال نصاب‌های قدیمی ماده ۱۳۱ است؛ طبقات هر سال با تصویب‌نامه هیئت وزیران تعدیل می‌شوند و ۵۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریالِ متن ۱۳۹۴ برای درآمد ۱۴۰۵ کاربرد ندارد. این مطلب مشاوره مالیاتی نیست؛ جدول املاک مشابه، رسیدگی پرونده و نصاب سال مورد نظر را با اداره امور مالیاتی محل ملک تطبیق دهید. ^{[۱] [۴] [۵]}

• قرارداد مکتوب، مبلغ ماهانه، دوره اجاره و نوع کاربری هر واحد جدا ثبت شده است؟
• مبلغ قرارداد با جدول املاک مشابه مقایسه و از ۸۰ درصد آن کمتر نیست؟
• مجموع زیربنای مفید همه واحدهای مسکونی اجاری حساب و سهم معاف تبصره ۱۱ جدا شده است؟
• اجاره اثاثیه، تعهدات مالک پرداخت‌شده توسط مستأجر و بهسازی‌های تحویل‌شده به مأخذ اضافه شده‌اند؟
• شرط ماده ۵۷ (نداشتن هیچ درآمد دیگر) واقعاً برقرار است و اظهارنامه مخصوص آماده است؟
• نصاب طبقات ماده ۱۳۱ از تصویب‌نامه همان سال گرفته شده است؟
• اگر مستأجر حقوقی است، رسیدهای مالیات کسرشده هر ماه دریافت و نگهداری شده‌اند؟